วันนี้โจอ่านบทความเกี่ยวกับราคาบ้านในหลายประเทศ
บทความนี้คำนวณว่าราคาบ้านในแต่ละประเทศเหมาะสมหรือไม่โดยใช่ดัชนี “อัตราราคาบ้านต่อรายได้” กับ “อัตราราคาบ้านต่อราคาเช่าบ้าน” (การเพิ่มกับการลดลงราคาบ้านส่งผลต่อเศรษฐกิจมาก ดังนั้นการคำนวณหาราคาบ้านที่เหมาะสมจึงมีความสำคัญมาก)
ดัชนีนีเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าราคาบ้านในประเทศสหรัฐอเมริกา ญี่ป่น และ เยอรมัน ถูกกว่าราคาที่เหมาะสมและราคาบ้านในประเทศ เบลเยี่ยม แคนาดา ฝรั่งเศส เนเธอร์แลนด์ อังกฤษ ออสเตรเลีย สิงคโปร์ และ ฮ่องกง แพงกว่าราคาที่เหมาะสม
แต่เรื่องนี้ไม่ได้แปลว่าราคาบ้านจะมีการเพิ่มหรือลดลงเร็ว เพราะว่าก่อนที่ราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นหรือลดลง จะเปลี่ยนแปลงนั้นค่อนข้างจะใช้เวลานาน นอจจากนี้เรื่องนี้ก็ไม่แสดงให้เห็นว่าแค่ราคาบ้านเท่านั้นหรือไม่ที่ปรับเปลี่ยนเพราะดชนีนี้คิดจากรายได้กับราคาเช่าบ้านที่เหมาะสม แต่บางที่รายได้กับราคาเช่าบ้านอาจจะไม่ใช่ราคาที่เหมาะสมก็ได้ซึ่งปัจจัยนี้ก็จะส่งผลต่อเปลี่ยนแปลงเหมือนกัน
อีกอย่างหนึ่ง การคำนวณหาราคาที่เหมาะสมมีหลายวิธีและไม่แน่ใจว่าความคิดเห็นที่มาจากวิธีนี้ถูกหรือไม่ (เพราะวิธีนี้ไม่ได้นำอัตราการเพิ่มขึ้นของจำนวนประชากรในประเทศหรืออัตราดอกเบี้ยของเงินยืม เป็นต้น มาคิดด้วย)
บางคนคิดว่าวิธีการตรวจนี้อาจทำให้เราเข้าใจผิดเรื่องราคาบ้านที่เหมาะสม ซึ่งบทความนี้ก็ยอมรับความคิดนี้และยังชี้ให้เห็นอีกว่าหลายประเทศที่มีความเสี่ยง(เช่น ประเทศ แคนาดา เนเธอร์แลนด์ และ ออสเตรเลีย เป็นต้น) ควรจะระวังเพราะอัตราเงินกู้ยืมต่อรายไดในประเทศเหล่านี้สูงมากและการลดราคาบ้านก็ทำให้เศรษฐกิจแย่ลงง่าย
โจรู้สึกตกใจที่รู้ว่าดัชนีของบทความนี้แสดงให้เห็นว่าราคาบ้านในญี่ปุ่นถูกกว่าราคาบ้านที่เหมาะสม ๓๖ เปอร์เซ็นต์ โจคิดว่าสำหรับการคำนวณหาราคาบ้านในญี่ปุ่นโดยวิธีการคำนวณของบทความนี้มียังปัญหาอยู่เพราะว่าสถานการณ์ราคาบ้านของญี่ปุ่นในเมืองกับต่างจังหวัดไม่เหมือนกันเลย
นอกจากนี้วิธีการคำนวณของบทความนี้คิดว่าดัชนีเฉลียระหว่าง ๓๖ ปีที่แล้ว ถึงปีนี้ดัชนีที่เหมาะสม แต่โจคิดว่า ดัชนีนี้ไม่ได้เป็นดัชนีที่เหมาะสมเพราะญี่ปุ่นเคยมีเหตุการณ์ราคาบ้านเฟ้อ ดังนั้นจะต้องไม่นำข้อมูลนี้มาคำนวณด้วย
(อีกอย่างหนึ่ง ดัชนีที่เหมาะสมที่มาจากข้อมูลเมื่อ ๒๐-๓๐ ปีมราแล้วไม่ได้เป็นคัชนีที่เหมาะสมของตอนนี้ เพราะสถานการณ์ทางจำนวนประชากรของสมัยก่อนไม่เหมือนกับตอนนี้) สำหรับราคาบ้านในโตเกียวโจคิดว่าราคาบ้านยังแพงกว่าราคาที่เหมาะสมอยู่
＜อ้างอิง＞
House of horrors, part 2 (Nov 26th 2011 From The Economist)
No comments:
Post a Comment